本帖最后由 Amelia265 于 2019-10-9 10:46 编辑
最近看到一篇报道说，中国的奢侈品消费大大降低了，中国人已经过了那个炫耀奢侈品的时代，那么他们更爱买什么呢？
1 中国居民家庭资产真实状况
（请一边往下阅读，一边回头对照数据，有助于更好理解）
数据说明：
第一栏“1996年以来的商品房销售套数”是统计局现有数据，第二栏“可交易产权住宅套数”是根据有分类统计的几个城市（上海深圳武汉等）的年鉴、统计公报校对而来。第一栏中的商品房是可交易的，但还有一些房改房和一些回迁房保障房等解除年限后进入流通交易，所以第二栏的数字比第一栏大。
第五栏“储蓄”是中国人民银行现有数据（2018年度），第六栏“其他流动资产”包括基金、股票、信托理财等等，资金规模大约是45万亿，是从中国人民银行、中信证券、招商证券报告综合所得。
没错，目前中国城镇家庭资产总计约330万亿，其中235万亿是房产，也就是中国居民家庭资产中，有七成是房产，其他才是股票、基金、信托等理财资产。具体到城市，以上海为例，上海居民家庭总资产近40万亿，大约33万亿是房产。
下面点评几个有代表性的城市：
1、由上图数据可知，厦门可交易的房产仅100万套左右，总量不足，所以厦门虽小，但是厦门的房价一直涨得很凶，价格卖到三万五万，媲美北上广深。虽然厦门房价目前已经很贵，但是回调一下以后还会继续涨。所以不要说中小城市赚不到钱，厦门的投资朋友在这一轮行情翻倍收益都不止。
但厦门有一个指标需要引起注意，厦门城市居民“其他流动资金”不足，仅1791亿元，同时房产占到了家庭总资产的91%，换言之，厦门居民真的几乎掏空了家底入市买房，整个城市的居民杠杆绷得很紧，一旦政策调控，房价就会深度回调。其实2018年厦门出台政策调控楼市，引发房价回调已经印证了这个指标，即厦门房价虽然涨得快，但由于居民杠杆绷得紧，房价并不抗跌。
即使如此，很多人的投资在账面上仍然是盈余的，1.8万买来，涨到3.9万，然后涨不动了，跌到了3.5，但照样是赚的。
2、再看看巨无霸重庆，虽然堪称千万人口，但是房子几乎比人还多，1125万套！这也难怪重庆顶着千万人口的头衔，房价一直趴在单价1.5万元上下，远在同为千万级人口北上广深之下，甚至比不上小小的厦门，三亚。
其实在本轮行情之前，即2015年之前，尤其黄市长主政时期，重庆的房价一直非常平稳，几乎没怎么涨过。那么本轮上涨之后，重庆的现状又是怎样的呢？来感受一下
看到了么？重庆光一个楼盘，就有几百套房子挂牌在售，这种楼盘还有很多，我就不一一列出来了，如果你还抱着短期获利的心态，建议不要再买重庆了，抛盘压力太大。
那么重庆的房价有没有机会赶上北上广深呢？没有
除非把其中800万套房子炸掉，否则重庆房价永远都是慢涨的宿命。
我们以前关注的主要是需求侧，什么千万人口呀，区域经济呀，资金呀，其实，供应侧也是很重要的，现在看到以上北上深重庆等城市的存量住宅，我们便发现供应过剩的城市，即使经济和人口不算差，房价也很难大幅上涨。
什么样的房子具有保值功能？具有一定稀缺性的房子才具有保值功能，供应过剩的房子不具有稀缺性。
3、再看看西南双星的另一座城市：成都
根据第一张图表可知，这座城市可交易产权住宅套数仅重庆的一半，而各方面发展条件又与重庆相当，那么显然成都的楼市更有潜力。
从市场行情来看，我们也能感受到成都的火热程度远胜重庆。之前重庆上涨行情结束了，但是成都人民仍在热火朝天地摇号，还闹出暗箱操作的全国丑闻，刚需们为了买一套房真的争破头。
2015年我曾去过成都，那时就感觉成都经济繁盛，欣欣向荣，同时也有一定的新兴产业，整个经济的结构正在合理调整，发展潜力并不小，所以力劝身边的朋友尽早买房。现在想来，那个时候听劝买了高新区的朋友，都是时代幸运儿。
目前成都房价与重庆相当，我大胆预估，再过5-8年成都的房价约是重庆的两倍。成都将是西南房价的高地无疑。
4、再看看四大一线城市，北上广深之中，最特别的是深圳。深圳可交易产权住宅仅170万套左右，远远低于另外三个城市。
可能有朋友就问了：只有170万可交易产权住宅，显然不够住啊！那些人住哪儿了？
对，他们住小产权和农民自建房，改革开放三十年，深圳建的小产权与农民房比商品房还多，简直多如牛毛。
因此，深圳的生活成本相比上海北京算低的，为什么深圳一份快餐仅需12元？因为开快餐店的老板就住在附近的农民房，租金便宜，他快餐卖12元一份所赚的钱就能令他在深圳生存下来。
其实深圳很多初创互联网企业都在小产权、工厂改建的创业孵化园之中诞生，低成本令他们度过了初创时的艰难时期，包括现在如日中天的华为、平安集团等企业。
这也是深圳整座城市的活力来源之一，可以讲小产权和农民房让利了深圳三十年的发展红利给全体市民，使得每个初来深圳打拼的年轻人都能轻易找到立足之地，打拼一番事业，最后又反哺深圳这座城市的发展。当年深圳接纳了筚路蓝缕的华为，现在名震全球的华为成了深圳名片。
曾经有人调侃：深圳还建什么保障房？这几百万小产权就是市场帮政府建好的保障房。
再看看上文第一张数据图，值得一提的是房产仅占深圳居民家庭总资产的76%，也就是说不少居民还持有其他流动资产，如股票、基金、信托产品等。
在深圳楼市调控的时候，这些人就会把股票、基金等卖掉回笼现金，以维持月供，保住房产，所以深圳楼市比北京、上海更抗跌。（深圳入户政策宽松固然也是原因之一）
现在上海整个交易已经进入半冷冻状态，北京也深度下跌了10%以上，而深圳居民居然还能气定神闲，比政府还淡定，调控了三年，房价硬是不跌。
2 中国房价是否合理？
如果你完全套用日本、美国过去几十年的楼市涨跌规律，会发觉完全理解不了中国的楼市，甚至发出“经济学失灵”的慨叹。其实经济学并没有失灵，仍然是供需决定价格的铁律，只是观察视角不同，导致有些人理解不了而已。
中国与日美两国在楼市上最大的区别是什么？是土地归社会主义国家所有。
这就决定了中国土地制度下的房地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。
关于定价法则，“成本加成定价”的策略似是而非，也就是说在成本的基础上加上相应的利润来决定定价是行不通的。
一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。市场经济中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”的法则。
换言之，不是成本决定价格，而是市场竞争决定价格。
你在菜市场卖红薯，卖多少价格，不是由你付出多少了成本种植红薯决定的，而是由市场里有多少个人卖红薯决定的，越多人卖红薯，你越卖不起价。供给竞争，决定最终价格。
“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，高层“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
即便动用强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于整个土地市场只有一个供给者。
既然土地市场只有一个供给者，那么它就非常有冲动在“需求曲线”上寻找利润最大的点，即控制供给数量，提高价格，土地价格越卖越高就是这个道理。
之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国不是，这是中国和其他经济体的本质差别。
所以在这种情况下，相互博弈出来的价格就是合理的价格，中国房价不仅不会崩盘，而且它还会继续上涨，因为这是一个高度控盘的房地产市场。
基于上文所述，中国房价的定价原则实际上锚定的不是所谓的房价收入比、租售比，而是中国特有土地供给制度下的新房价格。
如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上来看，整个房产市场价格的“锚”不是租房市场，也不是二手买卖市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就足以引领甚至决定了整个房屋市场的价格。
如果旁边新房卖10万，那么我的二手房肯定不能卖三四万，必须卖七八万，甚至更多，这就是大多数人的想法。
为什么旧城涨得慢，除了配套老旧之外，更多的是旧城缺少新房引爆价格，如果没有新房上市，人们只能参考最近成交的二手房来定价，随行就市，一点点慢涨。
3 未来三年房价怎么走
1、上文已经提及，中国城镇居民家庭资产之中，房产占比超过70%，主要城市占比更是超过80%，这是远远超过美日等其他国家的。
实际上房产不仅是居民家庭的重要资产，还是国有资产。为什么？自1998年房改以来，这几十年中国四大国有银行存量房贷已经去到多少，我们并没有查到具体数据，相信房产存量贷款已经去到数百万亿，甚至更多，如果房价大幅下降，也就是变相的国有资产流失。别忘了，很多人的房子都是三成首付买的，还有七成是属于银行的。
2、美国是高消费，日本是高储蓄，中国是高储房。
日本人均储蓄接近95万人民币，中国人均5万元，中国早已经不是高储蓄国家了，中国人的钱要么买房，要么进入投资市场。看看这几年炒币、买股票、炒鞋、P2P一个个倒闭就知道现在中国人是多么沉迷投资，简直一分钱也不愿意放在银行。
所谓中国人爱储蓄那是在80年代，这种刻板印象早该抛弃了。其实任何一个新兴的工业国家都经历过这种变化，英美、日韩在国家刚刚开始发展的时候，也同样是：高储蓄、高通胀、低储蓄、不断投资，买遍全球。
3、中国人爱挣钱，但是不爱花钱，以前爱存钱，现在爱存房。为什么从爱存钱变成爱存房了？因为货币每年都在贬值，不要只看M2增速，M2只计算银行存款，现在影子银行的管理规模与居民存款规模相当，所以，看流动性的增量最好看看社融规模，今年社融规模同比增长估计会是10%左右。
4、只要这个10%存在，中国人在必要的消费之后，会尽量把流动性都转化成房产，普通人和流动资金都跑不赢这个10%，房产才是长期避险最好投资物。
5、最近不少人对于贸易战之下中国的前途怀有种种忧虑，这种情绪已经影响到了对中国房价何去何从的判断，悲观者认为房价再也很难涨了，高房价非常危险；乐观者认为房价只是暂时歇一歇，几年后继续重回上涨，再涨20年没问题。
其实作为管理者，最大的任务就是管控市场预期。
如果市场预期一致，那将是灾难的开始。历史中的各种泡沫形成，在破灭的前夕，那一定是一致看涨，然后突然爆掉。
中国楼市经历的一切，实际上就是一种预期管控的“结果”，当危机将要爆发的时候，就拼命去救，而一旦楼市火爆，则拼了命去打，这一打一救之间，形成了中国楼市的起起伏伏，也就是大家所谓的中国楼市周期。
事实上，楼市不存在什么短周期，人们所看到的都是一种政策造成的表象。
就像一个水龙头，逢三六月份打开，池里的鱼就以为三六月份是大水月份，自我固化地认为这是一个规律。
事实上，这个水龙头我们可以三六月份打开，也可以七八月份打开，这里面并不存在什么规律。
要说楼市真有规律，也只是万物都有的规律，也就是：萌发、发展、衰落、死亡。在楼市上表现为中国城市化和人口结构的变化，而它是一个漫长的过程，不会三四年就变一次，所有短周期是不存在的。
正因为政策干扰了价格波动，所以就形成了人们所谓的“三四年一个政策市”。但是，无论政策是否干扰，楼市都会按照它本来的趋势发展。约十年前，2008年那时调控得比现在更严厉，但是该涨的还是涨。就像一个人，哪怕你怎么揍他，最终他该长高还是长高，这是本来的规律。
当大家一致看涨的时候，实际上好日子差不多到头了，而一旦大家都一致看跌的时候，实际上好日子正在决策者的肚子里酝酿，准备选择时机松绑。
大家看涨，离全国调控也不远了；大家看跌，那么救市松绑也快了。自2016年中国启动全面调控已近三年，现在整个市场弥漫着一股看跌情绪，实际上很多城市已经跌无可跌。
最近深圳的房价又开始涨了，带动了珠三角很多城市跟涨，未来一两年，中国各大城市也会熬不住，将会逐步变相松绑，目前看到的是部分城市放开了限价，相信更进一步的措施已经在酝酿之中。
· END ·
来源：楼市团长
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发表于 2019-10-9 10:39:20
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