未来惠州房价会不会降呢？为何现在很多都是炒房的？

业内有一句话讲得十分有道理：“看一个城市有没有发展有没有后劲，房价有没有上升空间，长期看人口，中期看土地，短期看金融”，此外个人认为还可再加一个因素——政策调控。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。城市人口结构和数量可观决定房地产市场需求的规模和速度，人口流入的地方，未来房价长期来说一般是上涨的。

去年3月底，惠州市统计局、国家统计局惠州调查队公布的2016年统计公报显示，2016年末全市常住人口477.5万人，接近480万人。

随着惠州经济社会加速提质发展，特别是创新平台越来越多，以电子信息、石油化工等为代表的“2+2+N”现代产业做大做强，将提供更多工作机会。加上良好的生态环境和较高的惠民水平，惠州可望吸引更多人前来创新创业、安居乐业。预计几年之后，惠州的常住人口将接近或突破500万大关。

而在粤港澳大湾区中，惠州虽然不是人口净流入最大的城市，但也算尚可，加上不断加大的人才政策，相信惠州会不断 吸引人才流入，增加城市人口数量和优化结构，推动惠州房地产发展。

当然，不能单凭人口流入就完全断定一个区域的房价走势，还要结合它的土地供应量。

粤港澳大湾区9市卖地总数盘点

湾区9市中的公开土地市场中，湾区各地的供应量皆有上涨。其中广佛深珠作为一二线政策核心城市卖地总额上榜全国前20名。而深圳、东莞、中山的土地供应量较少，尤其是是深圳，去年只有1幅宅地推出，且是全租赁住房，预计将来“面包面粉”会更贵。

而随着湾区规划出台，惠州、江门、肇庆（四区）成为了珠江口沿岸地区的外溢区域，这3个区域在2017年土地市场楼面均价纷纷破以往记录，不少名企首度进入这3城。

部分龙头房企新进入湾区城市概况

城市一体化、购买低门槛等优势则展示在房企项目的销售中，这3地无论土地亦或新房市场，皆是十分火热涨幅十分快的区域。不过，纵观长期人口流动情况，江门肇庆房价持续上涨动力欠缺，惠州则优势明显。

金融即货币。货币超发，人民币贬值，引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？什么时候货币不超发了，房价或许就降下来了。

从政策方面而言

珠三角9市已有7市出台了限购政策，惠州未限购但限售限价，在限制房价大涨的同时，也杜绝了房价大幅下跌的可能。

周边多城限购，深圳房价居高不下，不限购的惠州仍然是承接深圳外溢需求的首选地之一，平均房价尚不到深圳的五分之一，深圳客会从此不来惠州买房？

再来说说惠州的炒房现象。炒房团们之所以选择惠州的房子，很大一部分原因是因为他们看中了惠州的“潜力”——临深近港的区位优势，政策比周边城市松，价格比周边城市地，价值高地，价格洼地，怎么能不成为炒房客眼中的香饽饽呢~

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